業主不按時繳費將納入征信系統、業主大會的設立門檻是否過高、物業服務企業未按規定提供服務的法律責任……這些成為新版物業管理條例征求意見中爭論的焦點。5月16日，本報報道的《新物業管理條例面向社會公開征求意見，欠物業費將納入個人征信系統》消息刊發後，引起社會各界的廣泛關註。連日來，每天都有市民及相關單位反映情況、提出建議，截至目前，市法制局共收到意見和建議80余份。市法制局對征集到的意見進行研究論證，吸收和采納了大部分意見和建議，形成了條例修改稿。
焦點一
不交物業費算失信由司法或仲裁裁決
業主不按時繳費將納入征信系統？
記者了解到，征求意見稿關於業主不按時繳費將納入征信系統的規定在反饋意見中較為集中。有市民認為，業主是否繳納物業管理費和物業專項維修資金屬於民事糾紛，物業服務企業可通過催繳、訴訟等途徑解決欠費問題，不宜通過立法進行行政幹預；忽略物業服務企業未全面履約而導致業主以欠費進行對抗的因素，過於保護物業服務企業單方面的利益。
有市民也提出建議，物業服務企業、物業項目負責人應當與業主一並納入誠信體系管理；只有經法院生效裁決後，業主仍拒不繳費的，才可以將有關信息納入征信系統；物業專項維修資金的所有權人為全體業主，並關系全體業主的合法權益，可以單獨將物業專項維修資金的繳納情況納入征信系統。
市法制局認為，將欠繳物業管理費和物業專項維修資金納入個人征信系統尚缺乏法律依據，且納入的前提條件不夠明確。但是，交納物業管理費是法律規定的業主義務，業主在享受物業服務企業提供服務的同時，應按照合同約定按時交納物業管理費，不得無故拖延和拒交。修改稿明確，對於違約行為經仲裁裁決或者司法判決確認後仍不履行的，按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用檔案。
物業管理服務違約金該不該交也引起市民關註。有市民認為，征求意見稿規定違約金的比例應該由當事人雙方約定，法律法規一般不作強制性規定。同時，合同雙方關於違約金的規定應當對等，不得只規定一方的違約金，另一方不履行合同義務的也應當承擔同等比例的違約金。
對此，條例修改稿規定，業主欠交物業服務費用、公共水電分攤費用的，業主委員會、物業服務企業可以通過上門催交、在物業管理區域內顯著位置公示等形式，督促其限期交納；逾期不交納的，物業服務企業可以按照物業服務合同的約定加收違約金，並可以依法申請仲裁、向人民法院申請支付令或者提起訴訟。經仲裁裁決或者司法判決確認後仍不履行的，按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用檔案。
焦點二
降低業主大會成立門檻促進居民自治
業主大會的設立門檻是否過高？
“征求意見稿將同時具備交付面積達50%和20%業主聯名作為首次設立業主大會的條件，嚴於國家和省的標準，由此造成業主大會難以成立。”在征求意見過程中，有市民建議取消20%的業主聯名發起的限制，並鼓勵成立業主大會，降低業主大會的成立門檻。
市法制局相關科室負責人表示，以同時具備交付面積達50%和20%業主聯名作為業主大會設立條件，是現行條例的規定。為便利啟動業主大會成立程序，修改稿將上述兩項並列條件修改為選擇性條件。針對有小區或存在交付使用的面積較低的情況，修改稿增設“首套房屋出售交付使用超過二年，交付使用的建築面積達到該區域建築物總面積的百分之三十以上的”也可作為申請設立業主大會的情形。
此外，有市民認為，將存在欠繳物業費、未接受過物業管理行政主管部門的培訓、失信記錄等情形作為不能成為籌備組成員的條件不合理。市法制局相關科室負責人表示，業主大會籌備組的職責和功能主要是登記業主情況、發布信息等召開首次業主大會的相關工作，欠繳物業費等情形與能否擔任籌備組成員，承擔籌備工作無密切關聯，修改稿中刪除了籌備組成員條件中的上述限制。
實際操作中，要求聯名業主必須提供房產證和身份證以驗證身份，阻礙了業主大會的成立。為鼓勵利用即將建立的物業管理電子投票系統，便於實際執行中的身份認證，市法制局在條例修改稿中增加了“業主已通過電子投票系統進行首次身份認證的，在行使相關投票權時不再需要提交相關證明文件”的規定。
焦點三
錄入物業服務企業信用檔案
物業服務企業未按規定提供服務怎麽辦？
物業服務不達標，未按規定服務該怎麽辦？“目前物業服務企業只關註收取物業費、停車費，並未能按規定提供保潔、安保等基本的物業服務。”市民紛紛建議，增加物業服務企業未按規定提供服務的法律責任。條例修改稿中增加了關於物業企業和物業服務企業負責人的信用管理規定。
條例修改稿規定，物業服務企業未按照法律、法規規定、合同約定和技術標準、專業技術規範等提供日常物業服務的，應當錄入物業服務企業信用檔案。物業服務企業負責人有騙取、挪用或者侵占物業專項維修資金等嚴重損害業主利益行為的，應當錄入物業服務企業負責人信用檔案，同時錄入其所屬物業服務企業的信用檔案。
記者 李棟
